KİRA BEDELİNİN ARTIŞINDA KİRACI VE KİRAYA VERENİN HAKLARI NELERDİR?
Dönemin merak edilen konularından olan kira artışının nasıl hesaplanması gerektiği hem kiracılar hem mülk sahipleri tarafından büyük önem taşıyor. Kiracılar açısından, yasal düzenlemelere aykırı bir kira artışı uygulamasından kaçınmak; mülk sahipleri açısından, kiraya verdiği mülkün değerinde bir kira tutarı istemek doğaldır. Peki menfaatleriniz ve yasal düzenlemelere aykırı bir durumla karşılaştığınızda veya taraflar arasında bir uyuşmazlık olduğu takdirde; yasal düzenlemelerin kiracıya ve kiraya verene ne gibi haklar tanıdığını biliyor musunuz?
KİRA ARTIŞI NEYE GÖRE YAPILIR?
Kira artışı, kira sözleşmesinde bir oran belirlendiyse bu orana göre, belirlenmedi ise TÜİK tarafından açıklanan, artışın yapılacağı aydan bir önceki ayın TÜFE oranına göre yapılmalıdır. Ancak yükselen enflasyon oranları ile kiracıyı korumak amacıyla konut kiralarının artışını sınırlayan, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na eklenen geçici madde 11.06.2022 yılında Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girdi. Bu düzenlemeye göre; konut kiraları için, 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında yenilenen kira sözleşmelerinde %25’ten fazla kira artışı yapılamayacak. Bu sınırlama ile konut kiralarının zam artış oranı %25’i geçmeyecek şekilde belirlenmiştir. %25’i aşan sözleşmeler geçersiz sayılacaktır. Bununla birlikte, açıklanan TÜFE oranı %25’in altında kaldığı takdirde düşük olan TÜFE oranı uygulanacaktır.
İş yeri kiralarında, konut kiralarında olduğu gibi, kira sözleşmesinde bir oran belirlendiyse bu orana göre, belirlenmedi ise TÜFE oranına göre yapılacaktır. Konut kiraları için getirilen geçici %25’in üzerinde zam yasağı düzenlemesi, iş yerlerinde uygulama alanı bulmayacaktır. Öyle ki, mülk tapuda “mesken” olarak gözükse dahi; fiili olarak iş yeri olarak kullanılıyorsa yine %25’in üzerinde zam yasağı düzenlemesine tabii olmayacaktır.
EV SAHİBİ, KİRAYI YASAL SINIRDAN DAHA YÜKSEK BİR ORANDA ARTIRMAK İSTERSE, KİRACILARIN NE GİBİ HAKLARI BULUNMAKTADIR?
Her ne kadar yenilenecek kira sözleşmelerinde kira artış oranı belirli yasal düzenlemelere tabii ise de mülk sahibi bu düzenlemelere aykırı olarak bir artış yapmak isteyebilir. Böyle bir durumda kiracıların ne yapması gerekiyor? Aslında kiracıların haklarını bilmesi yeterlidir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesinde “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir…” düzenlemesi yer almaktadır. Bu maddeye göre, kiracı sebep göstermeksizin her uzama yılının bitiminden 15 gün önce çekeceği bir ihtarname ile kira akdini sonlandırabilirken, kiraya veren sözleşme süresinin bitiminden sonra 10 kira yılı boyunca daha haklı sebep göstermeden kira akdine son veremez. Öyle ki; siz kira sözleşmenizin gereklerini yerine getiriyor, kira bedelini zamanında ödüyor, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödüyor, mülkü özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcunu yerine getiriyorsanız, mülk sahibinin haklı bir neden olmaksızın bir senelik olarak düzenlenmiş kira sözleşmesini, sözleşmenin imzalandığı tarihten itibaren 12 kira yılı boyunca sonlandırması mümkün değildir.
Yukarıda açıklanan sebeplerle; mülk sahibinin yasal düzenlemelere aykırı olacak şekilde yüksek bir zam oranını kabul etmediğiniz gerekçesi ile sizi tahliye etmesi mümkün değildir. Böyle bir durumla karşı karşıya geldiğinizde; sözleşmenizde yazılı bir oran varsa bu oran üzerinden; yoksa yasal oranlar üzerinden artışı hesaplayarak bu tutarı mülk sahibine ödemeye devam etmeniz yeterlidir. İleride karşılaşabileceğiniz tahliye talepli bir davada delil teşkil edebilmesi için bu durumu ortaya koyan bir ihtarname göndermeniz sizin lehinize olacaktır.
KİRALANAN MÜLK İÇİN BELİRLENEN KİRA BEDELİ RAYİÇ BEDELİN AŞAĞISINDA KALIRSA, KİRAYA VERENİN NE GİBİ HAKLARI BULUNMAKTADIR?
Mülk sahiplerinin mülkünü kiraya verirken kira bedelinin mülkün değerini karşılamasını istemesi en doğal haklarıdır. Kira sözleşmesinin önceki senelerde yapılmış olması ve yeni kira döneminde yasal oranlarla artış yapılmasına rağmen artan enflasyon sebebi ile bu bedelin rayiç bedelin aşağısında kalması ve mülk sahibini tatmin etmemesi söz konusu olabilmektedir. Bu gibi durumlarda mülk sahipleri kira bedelinin tespiti davası açarak Mahkeme’den uygun bir kira bedeli belirlenmesini talep edebilecektir.
Kira bedelinin tespiti davası açılabilmesi için, taraflar arasından bir anlaşma yoksa herhangi bir zaman sınırlaması söz konusu değil iken, taraflar arasında kira bedelinin artışı konusunda bir anlaşma bulunuyorsa 5 yıllık kira süresinin dolması gerekmektedir. 5 yıllık kira süresinin dolması ile açılacak olan kira bedelinin tespiti davalarında, Mahkeme TÜFE oranları ile sınırlı olmayıp piyasa ve hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirler.
Kira bedelinin tespiti davası, kararın yeni kira döneminde geçerli olması isteniyorsa, yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce açılmalıdır. Yahut yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce dava açılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunulduğu takdirde, yeni kira dönemi içerisinde açılacak davada belirlenecek kira bedeli de kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır.
Kira bedelinin tespiti davasını, düşük kira bedelinin artırılmasını talep eden mülk sahibinin açabileceği gibi, yüksek olan kira bedelinin düşürülmesini talep eden kiracının da açabileceğini hatırlatmakta fayda vardır.
Kiracının kira sözleşmesine aykırı davrandığı durumlarda veya kiraya verenin haklı sebepleri bulunduğu durumlarda, kiraya verenin tahliye davası da açması mümkündür. Ancak yazımda kira bedelinin belirlenmesi konusundaki haklardan bahsetmiş olduğumdan, bu konuyu detaylandırmadan belirtmekle yetiniyorum. Eklemek isterim ki;
Haklarınızı bilmek, sizi güçlü kılar.
Av. ALEYNA YİĞİT