6306 SAYILI AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA KANUNA GÖRE RİSKLİ YAPI TESPİTİ NEDİR, NASIL KAROT ALDIRILIR, BİNANIN RİSKLİ OLDUĞU TESPİT EDİLİRSE NE YAPILIR?
Yakın zamanda ülkemizde Kahramanmaraş ve Gaziantep merkezli iki büyük deprem gerçekleşti. Depremden etkilenen on bir ilimizde on binlerce insanımız vefat etti ve yaralandı, yüz binlerce bina ise kullanılamaz hale geldi. Bu büyük depremlerin verdiği hasarın yanında, acı bir şekilde tecrübe ettik ki bize en büyük hasarı veren; yönetmeliklere uygun yapılmayan ve denetlenmeyen binalar, liyakatsizlik, insanların güvenli barınma haklarından çalıp ceplerini dolduran müteahhitler, bilim ve akla kulağını tıkayan yöneticiler ve yıllarca vatandaşlardan deprem vergisi toplanmasına rağmen alınmayan önlemlerdir.
Gelecekte yaşanacak depremlerde de benzer acıları yaşamamak için alınabilecek önlemler önem kazanmış; herkesin aklına “Evim depreme dayanıklı mı?”, “Evimin risk durumunu nasıl tespit edebilirim?”, “Evim riskli ise ne yapabilirim?” gibi sorular gelmiştir. Bu sebeple yazımda, binanın depreme dayanıklı olup olmadığının yani riskli yapı tespitinin yolları ve bu süreçte mülk sahipleri ve kiracıların ne gibi yollara başvurabileceği konularından bahsediyor olacağım.
RİSKLİ YAPI KAVRAMI VE TESPİTİ
Hukuki düzenlemeler içerisinde riskli yapı kavramına ilk kez, 6306 sayılı kanunun tanımlar başlıklı 2. maddesinde rastlamaktayız. İşbu kanuna göre riskli yapı; riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıyı ifade eder. Tanımda yer alan riskli alanın tanımı ise yine aynı maddede düzenlenmiş olup, zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alan olarak tanımlanmıştır. Bir yapının riskli alan içinde yer alması o yapının riskli yapı olarak tespit edilmesine yol açabilir ancak yapının riskli alanda bulunması o yapının riskli olduğunu söyleyebilmek için yeterli değildir. Riskli alan içinde bulunan yapı için de riskli yapı tespitinin ayrıca yapılması gerekmektedir.
Peki oturduğumuz binanın riskli olup olmadığının tespitini nasıl yaptırabiliriz? Riskli yapıların tespiti 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 7. maddesi uyarınca; öncelikle yapı malikleri veya kanunî temsilcileri tarafından, masrafları kendilerine ait olmak üzere yaptırılır. Riskli yapı tespiti talebi, elektronik yazılım sistemi üzerinden yapılır. Bu konuda apartmanda karar alınmasına, genel kurul toplanmasına gerek yoktur. Bir kişi bile, hissesi ne olursa olsun karot aldırabilir.
Kiracıların ise ilgili sistem üzerinden başvuru yapabilmeleri mümkün değildir; kanun bu başvuru hakkını yalnızca maliklere vermiştir. Kiracıların mülk sahibinden başvuruda bulunmasını istemesine rağmen bazı mülk sahiplerinin binam riskli çıkarsa yıkılır düşüncesiyle binanın depreme dayanıklılık denetimi için başvurmaya yanaşmadığı durumlar söz konusu olabilmektedir. Bu gibi durumlarda binasının riskli olduğunu düşünen ve mülk sahibine bildirimde bulunmuş olmasına rağmen cevap alamayan kiracılar Çevre ve Şehircilik Bakanlığına şikayet yoluna gidebilir. Bakanlık maliklere yazı yazarak 30 gün içerisinde karot aldırmasını isteyebilir. Kiracı doğrudan karot aldıramaz ancak bu şekilde şikayet yolu ile karot aldırabilir.
Yapılacak inceleme sonrasında yapının riskli olduğu tespit edilirse, tapuda binaya riskli yapı şerhi düşülür; riskli yapı raporu maliklere tebliğ edilir ve maliklerin bu rapora karşı 15 gün içerisinde itiraz etme hakkı bulunmaktadır. İtiraz edilip de kabul edilmediği takdirde yahut süresi içerisinde itiraz edilmediği takdirde riskli yapı tespiti yapılan rapor kesinleşir.
RİSKLİ YAPI TESPİTİ YAPILDIKTAN SONRA İZLENECEK YOL
Binada yapılacak inceleme sonucunda yapının riskli olduğu tespit edilip riskli yapı raporu kesinleştiği takdirde izlenecek iki yol bulunmaktadır. Riskli yapı olarak raporlanan bina güçlendirilmeli veya yeniden yıkılıp yapılmalıdır.
Binada güçlendirme yapabilmek için; raporda binayı güçlendirmenin mümkün olduğu tespiti yer almalı, kat malikleri toplantıya çağrılmalı, bağımsız bölüm sayısının ⅘ çoğunluğu ile güçlendirme kararı alınmalı ve güçlendirme için belediyeye başvurulmalıdır. İlçe belediyesi bu şartları taşıyan binaların güçlendirmesini yapmak zorundadır. Güçlendirme kararına katılmayan maliklerin güçlendirme için ödenmesi gereken ücreti faizi ile ödemesi söz konusu olacaktır.
Binanın yıkılıp yeniden yaptırılabilmesi için ise kat maliklerinin toplantı yapmasına gerek olmayıp ⅔ arsa payı çoğunluğu kararı ile isterlerse kat karşılığında isterlerse bedeli karşılığında inşaat yaptırabilirler. ⅔ arsa payı çoğunluğu ile yıkılıp yeniden yapılması kararına katılmayan arsa payı sahiplerine ihtarname gönderilir ve karara katılmaları için 15 gün süre verilir. Verilen süre içerisinde karara katılmayan pay sahiplerinin payı açık artırma ile satılır.
Risk raporu aldırılan binadan malikler ve kiracılar tahliye edilir. Tahliye sürecini ilçe belediyeleri yürütür. Belediyeler, tahliyeye ilişkin maliklere yazı gönderir. Maliklerin varsa kiracısına yazıyı bildirmesi gerekir. Tahliye için ilk olarak en az 60 gün, uyulmadığı takdirde ikinci olarak en az ek 30 gün süre tanınmalıdır. Verilen sürelerde tahliye sağlanmazsa belediye binanın elektrik, su, doğalgaz hizmetlerini keserek malik ve kiracıları zorla tahliye eder. Bu sürecin denetimini ise Çevre ve Şehircilik Bakanlığı yapar.
Belirtmekte fayda vardır ki; binanın riskli olduğu tespit edildiği takdirde tahliyeyi gerektiren bu sürece girilmeden, özel şirketlerce binanın deprem dayanıklılığı testi yaptırılması da mümkündür. Bu şekilde yaptırılacak testler sonucunda alınacak raporlarda binanın riskli yapı olduğu tespit edilse dahi tapuda binaya riskli yapı şerhi düşülmeyecek ve sonucunda yıkım ya da güçlendirmeyi gerektirecek süreç başlamayacaktır.
Gerek resmi gerek özel olsun, içerisinde yaşadığımız ve canlarımızı emanet ettiğimiz binaların depreme dayanıklı olup olmadığını denetletmek büyük önem taşımaktadır. Zira kimsenin, binasının depreme dayanıklılığını tespit ettirmek isteyenlere engel olma ve riskli yapı tespiti için gelen kuruluşa kapısını açmama hakkı da bulunmamaktadır.